城市出现“弃房断供” 业主称无力还款（二）

浏览次数：　　　日期：2014/8/7 10:12:35　　　作者：飞进物流-综合物流部

断供的“严重后果”

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案例

业主断供4月3套房产被封

据刘律师介绍，他的当事人此次断供的浪琴屿花园物业于去年7月购置，总价230万元，首付两成，贷款近200万元，月供1万多元，业主从今年1月起连续4期未支付月供。今年5月，工商银行深圳分行南山支行向南山区法院提起诉讼，要求业主归还尚欠该行的190余万元房屋贷款，并查封了他名下的3套房产。

“我的当事人在未按时还款期间，多次与银行沟通，有一段时间双方的沟通较少，他以为银行理解了他的难处，没想到被起诉了。”刘律师说，“我的当事人在被起诉前没有收到律师函，如果知道银行要提起断供诉讼，一定会想办法补交贷款。他是个生意人，由于资金周转不灵，还贷遇到了阻力，并不是恶意断供，且从来没有想到过要真正断供。”

律师：

当事人不是恶意断供

在积极应诉的同时，这名业主仍在继续还贷，从6月份开始分3次还了4万多元的月供。“银行的做法从法律上讲站得住脚，但是从情理上说，业主觉得银行太不近人情了，他只是一时出现了困难，并愿意作出保证，还清所有月供后，累计欠缴月供不超过三期，并愿意先支付三期月供作保证，只是银行不愿就此和解。他与其他恶意断供的性质明显不同，而且他还有其他房产，要是真选择断供，银行通过法律程序完全可以拿到应得的费用。银行应该给他一次机会，而不是把他推到‘断供'的风口浪尖。”刘律师表示，银行方目前没有松口，而他们视延期开庭为一个利好，这让他们希望与银行和平解决的意愿更为强烈和迫切了。

“业主能保证正常还供，但愿能在开庭前与银行达成和解。”刘律师反复向记者表示，并指出，“此房产不是业主的第一套房产，房贷首付两成，银行在放贷中是否存在审查不力的问题？我们会查找相关的法律文件作为证据提交给法院。”上海飞进物流有限公司

个案：

以“断供”方式极端维权

实际上，现在浮出水面的断供群体多是把断供作为极端的维权方式。记者了解到，碧水龙庭业主集体断供事件中，一些已经断供或将要断供的业主并非是真的不要房子，而是把断供作为要挟开发商谈判的“筹码”。

广东耕兴律师事务所的张信茂律师是此次集体断供的代理律师，他明确表示：“我始终不支持通过断供来进行维权，我已清楚地给业主讲明了断供的危害，有可能会影响到业主的一生，但一些业主还是执意选择断供，他们认为开发商违背了合同，擅自改变公共设施规划，且不重视业主诉求，没有解决问题的诚意。正如业主所说，断供只是维权的手段，只要开发商能和业主达成共识，他们还是愿意继续供楼。业主断供并非交不起钱，而是为了维护自己的权益。”

2

观点

王劲松律师：

断供业主财产可能被查封

业主断供属于主动违约，面临的法律后果主要有：贷款合同约定，连续3个月或累计6个月断供的，银行将向法院起诉，要求解除按揭合同，判定业主偿还贷款本金、利息、罚息并承担诉讼费。这类案件，银行基本百分百胜诉。判决生效后，业主不能偿付的，银行将申请法院强制执行，拍卖房产。业主失去现有房产，这是断供的第一个后果。

在目前房价回落的情况下，拍卖房产所得的款项往往不足以清偿银行费用。由于目前国内还没有出台个人破产法，银行可以在任何时候催讨，直到还清欠款，日后的财产都可能成为法院查封对象，而断供的利息也会被累加计算。另外，断供将会严重影响贷款人的个人信用。断供业主将会成为银行的禁入类客户，其在央行的征信系统中的个人信用将严重受损，其个人未来生活及商业活动将产生许多障碍，以后再办理贷款甚至信用卡，都可能是“无法完成的任务”。上海飞进物流有限公司

尹成刚律师：

银行也是“断供”推手

购房者无故“断供”即构成违约，依法应承担相应的违约责任。业主断供可能面临着更大的麻烦，但从贷款银行风险防范机制和商业行为公平价值的社会考量来看，金融机构对高房价也起到了推波助澜的作用。深圳房价曾一路高歌，当每平方米万余元、高达数万元的楼价处于“供不应求”时，银行依然发放八成甚至九成的按揭贷款，甚至出现“0首付”、“假按揭”，其后果难道真的是业主“所有问题都自己扛？”金融机构、开发商既是“断供”的受害者，又在无形中充当了断供的幕后推手。金融部门贷款审查不严、风险门槛过低已成为“断供”的导火索之一。

与会律师：

开发商搬石头砸了自己的脚

断供和可能出现断供的绝大多数是炒房者。尽管业主断供将风险转嫁到了银行，但对承担担保责任的开发商仍有着实质性影响。开发商的人为推动也是炒房者高位接盘的原因之一。

近几年房价不理性上涨，开发商赚得盆满钵盈。但市场不会永远单边向上，作为高房价的最大获利者，开发商如今正经历着严冬。不过，这也是开发商搬石头砸了自己的脚。断供的出现，或许会使处于“缺钱”状态的开发商资金链产生更大危机。

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处方

王劲松律师：

与银行协商

改变还款计划

断供是缺少契约精神和法律意识的表现。一些业主对房产进行止损断供，但他们没有认识到违约后果的严重性。对于那些确实经济困难、还款能力不足的业主，建议在履行按揭合同的前提下，通过与银行协商的方式解决问题。如可以到银行要求做贷款展期，依据自己可以承担的支出范围，要求银行适当合理地延长还款期限；或者和银行协商改变还款计划，要求先只还利息，暂缓本金的还贷。上海飞进物流有限公司

张大鸣律师：

银行应推新政

助贷款者渡难关

银行应该针对负资产、断供问题推出一些新政策，帮助贷款者渡过难关。银行要增加对个人房贷的风险控制，提高客户的信用审查，同时，降低或减免业主轻微的违约责任，提供带按揭转让房产，化解自主房断供的风险。还要完善个人征信制度，加强对良好个人信用记录的宣传，对信用记录不好的客户进行公示，以产生“榜样”效应。

贺倩明律师：

开发商要

严格履约

按照担保法和物权法的相关规定，断供房产不足清偿贷款的差额部分由承担担保责任的开发商支付。尽管开发商在高价中完成了销售行为获得高额利润，但仍然是“断供”的输家。如果是由于开发商违约导致业主解除买卖合同，开发商需承担更多的法律责任。建议开发商严格履约，避免出现因违约造成业主解除合同，同时要给业主及时办理房产证，并能够按时交房。